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O dilema da escritura pública: riscos e garantias na transição de imóveis sem averbação de benfeitorias

Você já deve ter ouvido aquela velha história de alguém que comprou uma casa, fez uma reforma digna de revista, ampliou a área gourmet e, na hora de vender, percebeu que o imóvel no papel continuava sendo exatamente o mesmo de vinte anos atrás. Essa desconexão entre a realidade física e o que consta no registro de imóveis é uma armadilha clássica que tira o sono de muitos proprietários e corretores.

O problema da omissão documental

A situação é mais comum do que se imagina. O comprador se apaixona por um imóvel que teve a metragem aumentada, ganhou uma piscina ou uma edícula nos fundos, mas esquece um detalhe técnico vital: a averbação. Quando você não registra as benfeitorias na matrícula do imóvel, você é dono de uma casa que tecnicamente não existe na totalidade que você vê.

Imagine o cenário: um investidor compra uma propriedade residencial pensando em revender após uma reforma estratégica. Ele gasta uma nota em acabamentos e ampliações, mas ignora a burocracia do habite-se e da averbação. Na hora de fechar um novo negócio, o comprador interessado solicita um financiamento bancário. O banco envia um avaliador, que constata que a metragem construída é superior à registrada. O resultado? O financiamento é negado ou travado até que o vendedor regularize o pesadelo documental. É aqui que o lucro esperado vira custo operacional e o tempo de venda dobra.

A fragilidade da escritura pública

Muita gente ainda confunde escritura pública com a segurança absoluta de propriedade. A escritura é o contrato que formaliza a venda, mas o que realmente dita as regras do jogo é o que está no Cartório de Registro de Imóveis. Se a sua escritura descreve um imóvel de 80m², mas você construiu outros 40m² de área coberta sem a devida averbação, a garantia jurídica sobre esse “acréscimo” é extremamente precária.

Para quem está comprando, esse é um ponto de atenção crítica. Ao adquirir um imóvel com benfeitorias não averbadas, você herda o problema de regularização. Se a prefeitura identificar a obra irregular, pode aplicar multas pesadas ou até exigir a demolição do que não foi licenciado. Além disso, a desvalorização é real: um imóvel irregular tem liquidez reduzida, já que exclui automaticamente todos os compradores que dependem de crédito imobiliário bancário, que é a maior fatia do mercado.

Como blindar o seu investimento

A solução passa por um planejamento que começa muito antes da placa de “vende-se” ser instalada no portão. Se você é proprietário, encare a averbação como parte do custo da obra. Não adianta investir em porcelanato de alto padrão se o alicerce jurídico da casa está bambo.

Aqui entram alguns pontos que fazem toda a diferença na hora de fechar um negócio sem surpresas:

Contrate um profissional para verificar o histórico da matrícula antes de qualquer sinal de pagamento.

Exija a certidão de inteiro teor atualizada. Se houver divergência entre a realidade e o papel, o preço deve ser renegociado para cobrir as custas da regularização.

Corretores experientes sabem que a transparência é o melhor marketing. Alertar o comprador sobre a necessidade de averbação evita processos judiciais futuros por vício oculto ou quebra de contrato.

Consulte um arquiteto ou engenheiro para avaliar se as ampliações feitas atendem ao código de obras atual. Às vezes, o que foi construído nem sequer pode ser averbado por ferir recuos obrigatórios ou taxas de ocupação.

O mercado imobiliário não perdoa a pressa quando ela atropela a documentação. A valorização de um imóvel passa obrigatoriamente pela segurança jurídica. Na hora de negociar, lembre-se: o que não está averbado é apenas uma promessa, não uma garantia. Tratar a papelada com a mesma seriedade que você trata a estética do imóvel é o que separa um negócio lucrativo de uma dor de cabeça sem fim. Na dúvida, consulte quem entende do processo e não pule etapas, pois o barato da informalidade costuma sair bem caro na hora do acerto de contas.